재개발 재건축에서 신탁방식 정비사업을 장려하는 이유?

요즘 신탁방식 정비사업에 대한 관심이 부쩍 늘며 아파트 단지마다 여러 신탁사들이 재개발 재건축 설명회를 진행하느라 분주한 상황인데요. 정비사업 조합방식의 시절은 이제 끝나는 것처럼 보입니다. 실제 신탁방식이 도입된 후 7년 만에 누적액 47조 2,000억 원을 돌파할 만큼 재개발 재건축의 몸집이 커졌는데요. 2016년 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 도입된 신탁방식 정비사업은 원활한 자금조달과 높은 전문성이라는 장점을 바탕으로 크게 성장하고 있습니다.

다만, 일각에서는 신탁방식 정비사업에 대해 우려를 표하기도 하는데요. 오늘은 뜨고 있는 신탁방식 정비사업과 조합방식을 비교하며 두 방식의 장단점을 알아보도록 하겠습니다. 또한 부동산 개발 실무를 알고 싶으신 분들을 위해 이와 관련된 내용도 살짝 맛보도록 하겠습니다.

정비사업이 조합에서 신탁으로 바뀌는 이유

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신탁사들의 재개발 재건축 도시정비사업 진출이 빠르게 늘고 있기에, 업계에서는 올해 도시정비사업 누적액이 대략 50조 원에 육박할 것으로 예측하는데요. 전국 40여 곳이 현재 신탁방식 정비사업을 추진 중입니다. 그리고 이러한 가운데 제일 관심이 모이고 있는 곳은 여의도 일대 재개발 재건축 사업장들입니다.

사실 그동안의 신탁방식은 수준 높은 전문성, 공사비 절감, 사업 기간 단축 등의 여러 장점에도 불구하고, 높은 수수료 때문에 조합방식에 밀리고 있었는데요. 최근 경제상황에 따라 원자재 가격 상승, 인건비 상승으로 공사비가 커지자, 조합과 시공사 간의 갈등이 심화되어, 깔끔한 신탁방식이 주목받고 있습니다.

정부 또한 신탁방식 정비사업을 장려하고 있는데요. 정비사업 조합방식의 고질적 문제인 전문성﹒투명성 부족을 신탁방식으로 해결하겠다는 의지와 함께, 규제 완화를 통해 신탁방식이 더 편해지도록 만들려는 움직임을 보이고 있습니다.

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정비사업 진행 방식: 조합과 신탁

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앞서 말씀 드렸듯이 정비사업은 부동산 시행사 역할을 누가 담당하느냐에 따라 크게 두 가지 방식으로 나눠볼 수 있습니다. 바로 조합방식과 신탁방식입니다.

정비사업 조합방식은 입주민으로 구성된 조합에서 임원진을 꾸리고, 각종 인허가와 시공사 선정, 분양 등의 모든 절차를 조합에서 주도적으로 사업을 끌어나가는 방법입니다. 여태까지 대부분 정비사업은 이 조합방식으로 진행되고 있었습니다.

이와 달리 신탁방식 정비사업은 조합, 토지 등 소유자를 대신하여 신탁사가 수수료를 받고 정비사업을 시행하는 방식입니다. 신탁방식은 조합방식에서 사업이 지연되거나 사업성이 떨어져 사업 진행이 어려운 현장들을 되살리기 위해 그 방안으로 도입되었는데요. 즉, 신탁방식은 재개발 재건축 정비사업 중, 자금조달이 원활치 않거나 사업추진 노하우가 부족한 경우에 활용됩니다. 이 경우, 신탁사에 토지를 위탁하고, 필요 자금 조달부터 공사발주, 관리, 운영 등을 신탁사가 대행하여 발생한 수익을 토지소유자에게 돌려주는 형태로 진행됩니다.

참고로 이 신탁방식은 신탁사 역할에 따라 다시 두 갈래로 나누어지는데요. 사업시행자 신탁방식과 사업대행자 신탁방식으로 구분할 수 있습니다. 전자는 부동산 시행사 역할을 신탁사가, 후자의 부동산 시행사는 조합이, 그 외 나머지 업무를 신탁사가 대행합니다. 그 때문에 전자가 후자보다 신탁사의 책임이 크다고 볼 수 있습니다.

조합방식과 신탁방식의 장단점

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그렇다면 정비사업 조합방식과 신탁방식은 어떤 장단점을 가지고 있을까요?

조합방식은 부동산 시행사 역할을 조합이 맡는 만큼, 자율성이 높고, 영향력도 강합니다. 정비사업 조합원의 의견이 사업에 최대한 반영되어 실제 건설사들은 시공사로 선정되기 위해 조합에 더 좋은 설계, 마감재, 낮은 공사비 등을 제안하게 됩니다. 다만, 조합이 부동산 시행사가 되는 만큼 전문성이 부족할 수밖에 없습니다. 이 때문에 자금조달이나 심의 등에서 시행착오가 잦고, 조합원 간 의견 차이로 사업이 지연되는 상황도 자주 생깁니다. 또한, 불투명한 운영으로 문제가 생기는 경우가 종종 발생합니다.

이와 반대로 신탁방식은 신탁사가 부동산 시행사가 되기에 높은 전문성과 투명한 자금관리로 사업 속도가 비교적 빠릅니다. 토지 소유자의 75% 이상만 동의를 얻으면 여러 절차를 생략할 수 있기 때문인데요. 조합방식에 비해 정비사업 기간을 3년가량 앞당길 수 있습니다. 또, 금융권과의 업무협약 체결을 통해 정비사업에 대한 원활한 자금조달이 가능하다는 것도 큰 장점인데요. 이 모든 장점(높은 전문성, 투명한 자금관리, 탄탄한 자금조달, 공사 리스크 감소)에 따라 원활한 공사비 절감이 가능합니다. 때문에 정비사업 조합이 설립되었지만, 사업성과 자금 부족 문제로 지연되고 있는 재개발 재건축 사업에는 신탁방식을 채택하는 것이 유리합니다.

하지만, 신탁방식도 단점이 있는데요. 재개발 재건축 사업 시 부동산 시행사 역할을 신탁사가 대행하기 때문에 일정 수준의 신탁 수수료가 반드시 책정된다는 점입니다. 이 수수료는 일반분양 수입의 1~3%대로 비교적 높은 편인데요. 이는 주민들의 부담으로 작용할 수 있습니다. 또, 정비사업 조합원의 의견이 충분히 반영되지 않을 가능성도 큽니다.

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오늘은 재개발 재건축 정비사업에 관심이 있으신 분들을 위해 현재 주목받고 있는 신탁방식과 조합방식의 차이에 대해서 정리해 보았습니다. 이처럼 부동산 시행에 대해 더 깊이 있게 이해하고 싶으신 실무자 분들에게 탄탄한 실무 기본기는 필수인데요. 실무에 강한 부동산 디벨로퍼 및 PM이 되고 싶으신 분들은 오늘 소개해 드린 러닝스푼즈 강의를 참고하시기를 바랍니다.

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