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반등하는 공동주택(아파트) 시장과 경매 낙찰가율의 상관관계가 궁금하다면?

  • 23.09.12
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최근 부동산 시장의 현황은 그렇게 밝지 않습니다. 아파트 가격도 오르고, 청약 경쟁률도 치솟는 추세인데요. 실제 2023년 상반기를 지나 보니, 전국민이 관심 갖는 아파트 시장 가격의 저점은 올해 초인 것을 확인할 수 있었습니다.

이렇게 모든 사람이 관심을 갖는 아파트 시장을 가늠해볼 수 있는 지표 중 하나가 경매 낙찰가율입니다. 물론 현재 아파트 시장상황이 데드캣 바운스의 전조 증상일 수도 있고, 따라서 확신할 수는 없지만 현재 시점에서의 상태만 본다면 아파트 가격은 바닥을 다진 것 같습니다. 아파트 시장의 회복 추세가 계속될지는 물론 더 지켜봐야 하겠지만, 오늘은 집값 반등 추세를 가늠해볼 수 있는 경매 낙찰가율에 대해 알아보고, 그 상관관계에 대해 이야기 해 보겠습니다.



부동산(아파트) 시장 추세


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<출처> Unsplash


앞서 언급했듯 최근 아파트 가격과 청약 경쟁률이 높아지고 있습니다. 때문에 집값 반등 기회를 포착한 많은 내 집 마련 수요자들이 경매 시장으로 눈을 돌리고 있습니다. 경매 시장을 통해 일반 매매시장보다 더 저렴한 가격에 아파트 마련이 가능할 것이라 기대하기 때문인데요.

경매·공매 데이터 전문기업 지지옥션의 '2023년 7월 경매동향보고서'에 의하면 전국 아파트 경매 낙찰률이 37.5%에 달한 것으로 나타났는데요. 이는 전월 대비 4.6%포인트 오른 수치로 경매 낙찰가율은 80.3%로 전월에 비하면 2.3%포인트 올랐다고 합니다.

이처럼 경매 낙찰가율이 80%대로 회복한 것은 작년 10월 이후 9개월 만인데요. 이에 지지옥션은 아파트 경매지표가 회복 조짐을 보인다면서도 지역별로 격차가 큰 점, DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 고금리 상황의 지속을 언급하며 조심스러운 태도를 유지했습니다. 앞으로 완연한 집값 반등 회복추세가 이어질지 더 지켜봐야 한다는 것인데요. 실제 투자에서는 주의가 필요한 것으로 보입니다.


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부동산 경매와 아파트 가격 반등과의 상관관계


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상관관계를 설명하기에 앞서 낙찰률과 낙찰가율의 의미를 먼저 알아보겠습니다. 낙찰률은 경매에 나온 물건 중 낙찰에 성공한 비율을 말합니다. 즉, 낙찰률이 높으면 경매 관심도가 그에 비례해서 높다고 볼 수 있습니다. 낙찰가율은 감정평가액(경매 최초가) 대비 낙찰 가격을 말합니다. 최초 경매 가격이 10억 원, 최종 낙찰가가 5억 원이라면 낙찰가율은 50%입니다. 때문에 낙찰가율이 높으면 경매 관심도가 높음을 뜻합니다.


자유경제 시장 원리에 의해 부동산 시장도 수요와 공급이 만나 가격이 결정됩니다. 사는 사람이 많으면 가격이 올라가고, 파는 사람이 많아지면 가격이 내려가는 것이 그 이치인데요. 하지만, 경매 시장은 이와 조금 다릅니다. 사법 기관인 법원에서 강제로 부동산을 팔게 하여 공급자를 만들어내기 때문입니다. 그래서 부동산 시장이 좋지 않을 때에는 경매 시장의 낙찰가가 매우 낮게 형성됩니다. 이미 일반 매매 시장에서부터 물건이 넘쳐나 가격이 낮아진 상태이기 때문에 자연스럽게 낙찰가도 떨어질 수밖에 없습니다. 반대로 부동산 시장이 좋을 때에는 매물이 귀해지므로 부동산 가격이 자연스럽게 올라가고, 경매 낙찰가율도 높아집니다.


따라서 집값 반등 추세를 확인하기 위해서는 경매 시장 추이를 확인 해야 합니다. 경매 낙찰가율이 오름 추세에 접어들면 그만큼 수요자가 늘어나고 있다는 것을 반증하기 때문입니다.

또한 집값 반등 추세 파악만이 아니라 부동산을 저렴하게 사서 반등 이후 비싸게 판매하는 데에도 부동산 경매가 큰 역할을 하기 때문에 경매 시장은 지금처럼 경기가 좋지 않을 때 특히 관심을 가지고 봐야 합니다.


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실전 경매 투자 꿀팁


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지역분석 방법론

부동산 매수는 수익 창출을 위한 것인데요. 수익은 곧 미래가치를 파악하는 것이고, 부동산의 미래가치를 알 수 있는 방법은 바로 지역분석에 있습니다. 지역분석은 지금 당장 좋은 지역만이 아닌, '앞으로 어떤 지역이 얼마나 좋아지겠는가'를 파악해 미래가치를 파악하는 것입니다. 즉, 각 지역마다의 부동산 수요와 공급은 물론 도시 기본 계획과 개발 호재를 파악하면 기본적인 집값 반등이나 부동산 미래가치를 예측해 볼 수 있습니다. 그리고 이는 곧 수익으로 연결됩니다.


옥션원 이용

유료 경매 사이트 옥션원에서는 경·공매, NPL 등 유료회원만 볼 수 있는 고급 정보들을 제공하고 있는데요. NPL(Non Performing Loan)은 경매에 부쳐진 물건을 남들보다 싸게 미리 낙찰 받을 수 있는 방식으로 선순위 저당권을 할인하여 낙찰 받는 방법입니다. 실제 수익성이 경매 낙찰가보다 5~10% 정도 높고, 채권최고액이 많아 경매 물건을 되팔 때에는 양도소득세도 절세할 수 있어 일거양득의 효과를 누릴 수 있습니다. 그리고 이러한 고급 정보는 아래에서 소개한 러닝스푼즈의 부동산 경매 강의를 수강하면, 한달동안 무료로 이용할 수 있습니다.



추천 강의: 부동산경매 낙찰사례와 지역분석으로 배우는 실전 경매 투자


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부동산 경매 물건은 유찰될 때마다 가격이 할인됩니다. 2~3번 유찰이 되면 매물이 최초 입찰가보다 반값으로 나오기도 하는데요. 때문에 부동산 경매로 싸게 내 집 마련을 꿈꾸시는 분들이 많습니다. 하지만, 쏟아지는 어려운 단어들에 마음을 닫으신 분들도 많으실 겁니다. 부동산 경매는 알아야 하는 법적 용어도 많고, 채무자와 채권자, 기존 세입자의 권리 관계가 엉킨 경우가 많아 일반적인 부동산 매매보다 더 많은 공부가 필요한 게 맞습니다. 실제로 이런 분들을 위한 부동산 경매 강의가 쏟아지고 있습니다.


그래서 이번에는 경매의 기초를 쌓을 수 있는 부동산 경매 강의를 하나 추천하려고 합니다. 바로 현직 부동산경매 투자 전문가이신 이영욱 교수가 직접 강의하는 부동산 경매 강의, '낙찰사례와 지역분석으로 배우는 실전 경매투자 기초반' 입니다. 러닝스푼즈에서 만날 수 있는 해당 강의를 통해 초보자분들도 탄탄한 기본기를 쌓을 수 있는데요. 일상 속 이야기와 관련된 다양한 사례를 통해 경매 기초를 배울 수 있습니다. 특히 경매의 걸림돌이었던 권리분석, 명도는 물론 실전낙찰 7단계 체계를 단단히 다지고, 지역선정 노하우와 물건 별 입찰포인트까지 두루 섭렵하여 실전 경매투자 기초내공을 쌓을 수 있습니다.


이영욱 교수는 이 부동산 경매 강의에서 지역별, 물건종류별 최근 경매 시장 트렌드는 물론 현재 진행 중인 물건분석도 함께 진행하는데요. 원칙과 패턴으로 큰 그림을 그려나갈 수 있도록, 교육 후 바로 셀프입찰이 가능하도록 강의를 구성하고 있습니다. 여러분들은 해당 부동산 경매 강의를 통해 100세 시대 노후설계와 부동산 재테크의 기본기를 다지는 데에 큰 도움을 받을 수 있을 것입니다.



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오늘은 경매 입문자 분들을 위해 집값 반등 추세와 경매 낙찰가율의 상관관계에 대해 정리해 보았습니다. 100세 시대의 노후설계를 위해서 부동산 기초를 다지는 일은 훨씬 더 중요해지고 있는데요. 러닝스푼즈의 부동산 경매 강의로 경매의 기초를 탄탄하게 다져 나가시길 바랍니다.



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