부동산 수익률, 일조권에 따라 달렸다?

길을 가다가 이렇게 계단식으로 지어져 있는 건물을 보신 적 있나요? 주위에 많이 보이던 건물이지만 왜 이런 모습으로 지었는지 이유를 아는 사람은 많지 않은 듯합니다. 계단식 모양으로 지으면 특별히 더 예쁘거나 다른 기능이 있는 것처럼 보이진 않는데, 왜 이런 모양으로 건축을 했을까요?

바로일조권때문입니다! 일조권은 최소한의 햇빛을 확보할 수 있는 권리를 말합니다. 일반적으로 건물을 지을 때 인접 건물에 일정량의 햇빛이 들도록 보장해야 하기 때문에 계단식 모양의 건물이 나오게 된 것입니다. 이처럼 일조권은 건물 모양을 바꿔 그만큼 수익률의 차이를 가져다주는 중요 요인 중 하나로 꼽힙니다. 그럼 일조권에 대해 더 알아볼까요?

건물의 모양이 바뀌는 "일조권 사선제한"

일조권 사선제한은 일조를 확보하기 위한 목적으로 건축물의 높이를 제한하는 것이며, 모든 건물에 해당하는 것이 아닌 전용 주거 지역과 일반주거지역에만 적용됩니다.

일조권을 위해 북쪽 방향을 기준으로 인접대지 경계로부터 일정 거리를 두어야 합니다. 건축물의 높이가 9M 이하라면 인접 대지 경계선으로부터 1.5M만큼 간격을 두어야 합니다.

하지만 위의 이미지처럼 건축물의 높이가 9m가 넘는다면 해당 건축물의 반에 해당하는 거리를 유지해 줘야 합니다.따라서 9m가 넘는 건축물들은 일조권 때문에 계단식 모양의 모양을 가지게 되는 것입니다.

일조권으로 알 수 있는 발코니와 베란다의 차이

“발코니/베란다를 확장시켜야겠어.”우리가 흔히 쓰는 말인데요, 하나는 확장할 수 있는 공간이고 다른 하나는 확장이 불가능한 공간입니다. 과연 어떤 차이점으로 달라질까요? 먼저, 정의를 살펴보자면 베란다는 위, 아래층의 면적 차이에 의해 발생하는 부분을 말하며, 발코니는 건물 외부에 거실의 연장으로 달아내서 만든 부분을 뜻합니다. 따라서 일조권 때문에 계단형으로 지어진 건물에 있는 외부 부분은 발코니가 아닌 베란다입니다. 

법상으로 발코니는 확장이 되지만, 베란다는 확장이 불가능합니다. 따라서 전용 주거 지역과 일반주거지역에 지어진 건물의 베란다를 확장시키면 불법건축물이 됩니다. 불법 건축물로 신고가 되면 건축주에게 이행강제금을 매길 수 있다는 점 주의하세요!

만약, 북쪽에 건물이 아닌 도로가 있다면?

그러나 북쪽에 건물이 아니라, 도로가 있다면 어떨까요? 결론부터 말씀드리자면, 공동 주택( 다세대 주택, 아파트, 연립주택)을 짓는 건축주 입장에서는 북쪽에 도로가 있으면 수익률을 더 높이기에 좋습니다. 그 이유는 건물을 조금 더 넓게 지을 수 있기 때문입니다. 9m가 넘는 건물의 경우에는 높이의 1/2만큼 인접대지 경계선으로부터 띄어서 지어야 했는데요, 도로가 있다면 얘기는 달라집니다. 도로가 있는 경우에는 도로의 중앙에서부터 높이의 1/2만큼 띄어 건축할 수 있게 됩니다. 예를 들어 도로의 폭이 4m이고 건물이 12m라면 도로의 가운데에서부터 6m를 띄어서 짓게 되니까 옆에 건물이 있는 거보다 더 넓게 지을 수 있다는 것입니다. 이는 도로뿐만 아니라 일조를 안 받아도 되는 공원, 철도, 하천, 공공녹지 등에 해당합니다.

내가 짓는 건물이 단독 주택이라면?

위에서 봤던 사례는 공동주택이었는데요, 이번엔 단독주택 (다중주택, 다가구 주택, 오피스텔, 근린생활 시설)의 경우입니다! 단독주택의 경우에는 도로의 끝 선에서부터 측정을 시작합니다. 따라서 15m의 건물을 짓는다고 하면 도로의 끝 선에서부터 7.5m만 띄어서 건축하면 되니 북쪽에 도로/하천/공원이 껴 있고 내가 짓는 건물이 단독주택일 경우에는 더욱더 수익률을 올리기에 좋다고 볼 수 있습니다!

실생활에서도 중요하게 생각하는 일조, 수익형 부동산에서도 중요한 영향을 끼치고 있습니다. 수익형 부동산을 개발할 때는 일조권뿐만 아니라 생각지도 못한 다양한 리스크들이 존재합니다. 

수익형 부동산 개발 및 PF 실무에서 다수의 수익형 부동산을 개발해 수익을 내신 강사님과 함께 리스크를 체크하고 해결하는 방법을 배워가세요!