13개의 에어비앤비를 운영하는 슈퍼호스트 직장인의 운영전략 – Belfort 강사님의 인터뷰

 회사를 다니면서 13개의 에어비앤비 숙소를 운영하는 것이 가능할까요? 숙박 플랫폼에서의 근무 6년 동안 쌓은 노하우로 지속적으로 확장하는 에어비앤비 재테크 모델을 만든 Belfort강사님. 복합문화공간으로 모두가 즐길 수 있는 공간을 만드는 것이 목표라 하는 그의 에어비앤비 운영 노하우를 들어보았습니다.

Q. 안녕하세요! 간단한 자기소개 부탁드립니다.

 안녕하세요. 에어비앤비 강의를 맡고 있는 Belfort입니다. 현재 대형 숙박 플랫폼에 6년간 재직 중입니다. 에어비앤비는 총 13개의 숙소를 운영 중에 있어요. 회사 업무에 에어비앤비 운영까지 정신없이 바쁘지만 새롭게 시작하시는 분들을 돕는 것에서 보람을 느끼고자 강의를 시작하게 되었습니다.

Q. 회사에서 하시는 일은?

 처음 2년 정도는 온라인 부서에 있었고, 현재는 오프라인 비즈니스팀에서 팀장을 맡고 있습니다. 공간을 파는 사업을 하기 때문에 산업에 더 깊게 관여하기 위해 오프라인팀으로 이동했고, 현재 팀에선 프랜차이즈 숙박 업소 계약 및 인테리어/운영 컨설팅 업무를 담당하고 있습니다.

온라인, 오프라인 팀에서 맡은 모든 일의 핵심은 ‘어떻게 하면 장사가 잘될까?’에요. 지난 6년간 실제 숙박 업소에서 근무도 해보고 200여개의 모텔 및 호텔 인테리어/운영 컨설팅을 진행해 왔습니다. 계약을 하기위해선 장사가 잘 될 수밖에 없는 구조를 찾아내고 설득력 있게 업주 분들에게 설명해야 합니다. 그 과정에서 숙박업을 바라보는 관점이 넓어졌죠.

Q. 실제 숙박업과 에어비앤비가 다른 점이 있었나요?

 전반적 흐름이나 구조는 비슷했어요. 대신 에어비앤비 플랫폼에서 소비자들과 커뮤니케이션하는 방법들이 달랐던 부분들은 있었습니다. 덧붙여 에어비앤비가 될 수밖에 없다고 생각했던 이유는 저는 직업상 매일 30~40개의 객실의 모객을 고민해야 하는데 에어비앤비는 한 객실 말끔하게 채우면 되는 싸움이잖아요? 사전 시장조사 당시 경쟁자도 크게 강점이 보이지 않아 주저하지 않고 시작했습니다.

Q. 500만원으로 시작하셨다고 들었습니다

 네, 맞아요. 500만원이었어요

Q. 실제로 운영하시는 숙소의 크기들을 보면 생각하기 힘든 금액인데 정말 가능한건가요?

 숙박업에서 쌓은 노하우죠. 첫번째 중요한 것은 입지 + 부동산 물건을 고르는 법입니다. 제가 처음 시작한 인천 동구는 보증금이 없는 방도 되게 많았습니다. 서울권만 가도 보증금이 수천만원인 반면에 훨씬 진입하기 쉽죠.

게다가 제가 처음 계약한 방의 경우 보증금을 받기는커녕 세를 놓을 수가 없을 정도의 시설인 집이었어요. 게약 전 집주인분을 만나 이야기했죠. ‘현재 상태로는 세도 안나갈테고, 인테리어를 바꾸자니 돈이 많이 들어갈 것이다. 제가 이런 부분을 해결해드리겠다. 대신 2년 동안 해당 방을 무상 대여 해달라.

입지와 계약, 말도 안되는 조건도 명확한 이익을 제공하면 가능합니다. 일단 집주인을 만나세요.

< 외관과 내부 모두 허름했던 첫번째 계약 건물 >

Q. 무상이라니! 그런 조건의 계약도 이뤄지나요?

 네. 그 집이 첫번째 프로젝트인 킹스맨 하우스입니다. 그렇게 계약을 진행하니 초기에 묶일 돈이 없죠. 나가야할 비용은 인테리어 비용 밖에 없었습니다. 인테리어를 끝낸 후 숙소를 열자 마자 소위 대박이 났습니다. 11월에 오픈하였는데, 12월 이후 비수기 시즌에도 매출이 쭉 이어졌습니다. 한번 되니 자신감이 생겨 조금씩 더 오픈하게 되었죠

< 첫번째 프로젝트 '킹스맨 하우스' 실내 >

Q. 수강생분들과 대화를 해봤을 때, 입지와 계약을 제일 어려워하시더라구요.

 어려울 수밖에 없죠. 저도 어렵기는 마찬가지입니다. 왕도는 없습니다. 중개소나 집주인과 많이 부딪혀 봐야 합니다. 제가 제시한 조건이 말이 안돼 보여도 계약을 할 수 있던 것은 집주인에게 명확한 이익이 있었기 때문입니다.

Q. 그렇다면 시설이 낡았지만 입지가 좋고 유리한 계약 가능한 공간에 들어가는 것이 하나의 전략이겠네요?

 너무 좋은 전략이죠. 입지도 중요합니다. 더 중요한 것은 건물주, 집주인을 만날 수 있느냐 없느냐예요. 물건을 고르는 것은 건물주를 만나는 것에서부터 출발한다고 봅니다. 그것이 어렵다면 일단 부동산에 들어가 앉아있는 것부터 시작해보세요. 부동산도 그런 손님들을 좋아합니다.

Q. 앞선 내용을 정리해보면 포인트는 결국 입지 선정 후 계약을 따낸 후 인테리어라고 봐야겠네요!

 네, 숙박업이다 보니 입지 다음에는 항상 시설로 갑니다. 제일 쉬우면서 강조 드리는 부분은 마감재 비용을 최소화하면서 가구나 소품으로 이미지를 넣는 것입니다. 그리고 그러한 것들은 보고 배울 수 있는 예시들이 너무 많이 있죠.

트렌드는 미니멀리즘입니다. 그렇기에 더 쉽죠. 마감재 변경을 되도록 하지 않으며 인테리어는 레퍼런스를 보고 따라해라. 가장 쉽게 시작하는 기본 단계입니다.

Q. 마감재 변경이라하면?

 벽지, 도배죠. 돈도 많이 들고 혼자하기 벅찹니다. 그보다는 잘된 곳이 어떻게 리모델링 했는지 보고 유사한 컨셉을 만들어, 거기에 맞춘 콘텐츠를 넣는 거죠. 1호점인 킹스맨 하우스도 마찬가지입니다. 제 취향을 구현해보고 싶어서 킹스맨 컨셉을 잡았고 기본 마감재 변경에 나머지는 다 가구입니다. 들어가는 소품이 나의 공간의 컨셉을 만들어 주는 겁니다.

< 미니멀리즘 인테리어에 충실한 신규 오픈 에어비앤비 >

Q. 미니멀리즘이 트렌드이고 가장 쉽다고 얘기하셨지만, 강사님의 방을 보면 다 컨셉이 있고 이야기가 있는 것 같았어요.

 맞아요. 정확히 봐주셨네요. 가장 쉬운 접근법이기 때문에 미니멀리즘을 추천드리는 거지, 스토리텔링과 컨셉은 업종을 불문하고 필수입니다. 에어비앤비는 내가 호스트고 게스트를 초대하는 형태죠. 나의 공간에 들어오는 여행자는 어떻게든 재미있는 추억을 만들어 주고 싶은 것이 제 기본 전제입니다. 그러기 위해 컨셉이 필요한 것입니다.

추억을 만들 수 있는 스토리나 컨셉은 거창한 이야기가 아닙니다. 주변 환경, 혹은 내부 환경에서도 스토리를 만들어 낼 수 있습니다. 예를 들어 방안에 공기청정기가 있다면 저는 ‘여기는 미세먼지 안심구역이다’ 라는 메모를 붙여 놓습니다. 자그마한 메모만으로도 훨씬 세심하게 느껴진다는 평가를 받습니다.

Q. 킹스맨 외에도 다른 스토리를 가진 컨셉이 있나요?

 킹스맨 말고도 컨셉은 여러가지입니다. 예를 들어 ‘할머니의 집’을 테마로 잡은 숙소가 있네요. 옛날 할머니 집의 전형적인 이미지들이 있잖아요? 나무 냄새 나고, 자개장이 있고, 퀴퀴하지만 따뜻한 느낌? 실제로 40년동안 살고 계신 할머니와 계약했습니다. 집주인분은 아직 거기 살고 계시고 저희에겐 2층을 내어 주셨죠. 들어가는 소프트웨어는 신식이지만 소품과 공간은 최대한 70년대를 재현하려 했어요.

내수고객 타겟으로 시작한 공간이지만 외국인들의 예약률이 더 높습니다. 외국인들은 너무 한국적인 컨셉이라며 좋아하시고, 우리나라 사람들은 그 추억을 다시 회상 할 수 있다며 좋아해 주셔서 재미있는 컨셉이라고 생각합니다.

< '할머니의 집' 컨셉 숙소. 옛 내장재를 최대한 살렸다 >

Q. 말씀하시는 컨셉과 숙소 사진을 보면 강사님의 에어비앤비는 주로 구도심 쪽에 위치해 있는 것 같네요. 도심과는 떨어진 편인데 수요가 꾸준히 있나요?

 인천공항에서 외국인이 내리면 구월동, 간석동, 부평 모두 거기서 거기입니다. 인천에서 하루 묵고 서울로 가겠다고 결정한 분들에겐 거리는 별 차이가 없죠. 중국이나 미국에서 온 관광객들을 생각해보세요. 그들에게 인천에서 서울은 한 동네나 마찬가지입니다. 공항에서 내렸을 때 매력적인 숙소면 됩니다.

추가로 킹스맨은 공간 자체가 파티 성향이 있습니다. 기존 숙박업소의 경우 파티를 하기 힘들고 파티룸은 일정 시간만 대여하는데 단가는 비싸죠. 킹스맨 하우스는 말도 안되는 상권에 오픈했지만 파티를 하러 많이들 오세요. 파티하시는 분들은 대부분 단체이기 때문에 객단가도 올라가 저희 입장에서도 좋죠. 인테리어만으로 숙박의 수요와 파티의 수요를 같이 가져온 좋은 예라고 생각합니다.

Q. 수요를 찾아가기 보다 만들어 내시는 거네요!

 하다 보니 루틴화가 되더라구요. 내가 모르는 곳이라도 주변 조건을 보고 이야깃거리를 만들 수 있는지를 우선 판별합니다. 내가 어떤 소스로 컨셉을 만들어 소통할 것인가가 관건이죠. 고객이 원하는 컨셉과 맞다면 공간은 팔릴 수 밖에 없습니다.

Q. 지금까지 지속적으로 확장하고 계시다고 들었습니다.

 13개인데, 실질적으로 운영 중인 숙소는 8개입니다. 추가 오픈 예정인 숙소 5개가 인하대 인근의 방입니다. 요즘엔 그 쪽을 제일 신경 쓰고 있습니다. 총 10개의 방을 매입하게 될 기회가 생겼는데 5개의 방을 제가 가지고 있고 5개는 남겨 두었어요. 나머지는 구도를 보고 있습니다. 수강생분들 중 조건이 맞는 분이 계시면 제안 드려 볼 생각도 있습니다. 물론 제가 먼저 운영을 한 후에 회전율과 수익률이 잘 나올 경우에 말씀 드려야죠.

< 신규 오픈 공사 중인 에어비앤비 >

Q. 그럼 13개 모두를 혼자 운영 중이신가요?

 13개를 혼자 관리하는 것은 당연 무리죠. 저는 제 숙소를 정말 본인의 것처럼 신경 써주는 친구이자 귀인을 만났습니다. 수업 때도 말씀드리지만 5개 이상 운영하시려면 여러 측면에서 내 것처럼 신경 써줄 수 있는 사람이 필요해요. 지금은 지인과 직원은 아니지만 고정급여를 드리고 청소를 해주시는 아주머니가 계십니다. 규모가 20개를 넘어가면 정식 직원을 채용할 예정입니다.

Q. 확실히 유지보수는 혼자서 하기 힘들죠. 고객관리도 나눠서 하시나요?

 대부분의 응대는 제가 하고 공동 호스트인 지인도 합니다. 초반 한 달간 전반적 사항들을 함께 체크하며 교육을 진행했습니다. 지금 그 친구는 알아서 저처럼 운영하고 있습니다. 초반 공수가 들어도 세팅 이후에는 바꿀 것이 많지 않아요. 초반에 최대한 많이 갖춰 놓는 게 좋죠.

Q. 워낙 많은 사람들이 오가는 공간인데 특별히 기억에 남는 분이 있나요?

 택배 수령지를 저희 쪽에 신청하셨다 잃어버리신 분이 기억나네요. 미리 말씀하신 부분도 아니라 일단 찾으러 갔더니 앞집에서 잘못 가져간 경우였죠. 결국 그분이 계신 광명까지 다시 가져다 드렸습니다. 그때 굉장히 감동 받으셨는지, 그 이후에도 연락하고 지냅니다. 수산업을 하시는 분이라 올 겨울엔 대게를 보내주셨습니다(웃음)

Q. 그런 돌발사항들이 발생한다는 것이 직장인이 투잡으로 운영하기에 조금 어려운 점이 될 수 도 있다는 생각이 들어요.

 그럼요, 그럴 수 있죠. 다만 어디서 어떤 문제가 터질지는 아무도 모릅니다. 그런데 해결 방법은 무조건 있거든요. 저는 그 해결 방법에만 집중합니다. 아무리 고민해도 안 풀리고 움직여야 풀리니까요. 또한 막상 가서 눈 보고 이야기하면 대부분의 문제는 쉽게 풀리는 경우가 많습니다. 투잡이고 남의 돈을 버는 것이기 때문에 나의 노력이 들어가는 부분은 필수불가결합니다.

< 운영 부분에서의 노력은 후기로 보답 받는다 >

Q. 운영하는 숙소의 규모도 넓히고 계시지만 에어비앤비 트립과 같은 부가적 서비스에서의 확장도 계획하고 있다고 하셨습니다. 어떤 서비스인가요?

 저의 재능은 공간을 잘 만드는 것입니다. 거기에 무언가 다른 재주를 갖고 있는 사람들, 예를 들어 음악, 공연, 그림, 사진 등 예술가와의 협업을 그리고 있어요. 하나하나의 요소가 어울리는 공간이 되면 굉장히 좋은 시너지와 콘텐츠가 나온다는 것은 분명하고 그러한 것을 상품화하여 팔 수 있는 곳이 에어비앤비 플랫폼이죠. 저에게는 굉장히 고마운 플랫폼이에요.

Q. 강사님의 목표는 임대사업으로 시작했지만 궁극적으로 보면 복합문화공간을 만드시는 것이네요!

 사실, 그렇게 거창한 것은 아니에요. (웃음) 하지만 너무 좋은 목표네요. 우리나라 숙박업은 사실 재미없거든요. 과거 숙박업에 뛰어 들었던 분들이 자산은 많지만 트렌드에는 떨어지고 이미 변한 트렌드에서는 살아남기가 힘들죠. 하지만 이런 중소형 숙박업에서는 대형 숙박업에선 할 수 없는 다양한 콘텐츠, 운영적 변화 등의 시도가 가능하거든요.

제가 숙박업에 들어온 후 초창기의 차별화 전략은 인테리어였습니다. 하지만 이제는 어느정도 상향 평준화 되어있어요. 저는 여기서 다음 전략이 어떤 콘텐츠를 넣는지에 달려 있다고 봅니다. 지금 제가 업계에서 하고 있는 일도 그렇습니다. 지금까지 재미없던 공간 말고, 흥미로운 시도들을 해보자고 설득하고 해보는 것. 에어비앤비도 마찬가지입니다. 현재로서의 차별점은 인테리어겠지만 분명히 한계가 닥치는 시점이 다가올 겁니다. 그러기에 앞서 말씀드렸지만 인테리어를 할 때 스토리를 녹여서 할 수 있는지 고민부터 합니다.

Q. 마지막으로 앞으로 만나게 될 수강생분들에게 한 마디 부탁드립니다.

 실행이 제일 중요합니다. 어떻게 돈을 벌어야 하는지 다 알고 있더라도 결국은 실행을 하느냐 안하느냐의 문제입니다. 방아쇠를 당겨야 합니다. 그래야 달라질 수 있어요

Q. 2기 수강생 분도 수강 후에 바로 에어비앤비 오픈을 준비한다고 전해 들었는데, 역시나 실행이 제일 중요하다고 후기를 말씀해 주셨어요.

 네, 맞아요. 사실 시작 전이 제일 어렵습니다. 그래서 제가 잘 쓰는 전략이 있거든요. 제 인생의 전략이기도 한데, 일단 저지르고 보는 거예요. 제가 할 수 밖에 없는 상황으로 만들어 버리는 거죠. 그럼 하게 되더라구요. 물론 그 전체를 다 소화할 수는 없지만 80-90%는 하게 되죠. 나머지는 채워 나가면 됩니다.

수강생분들도 마찬가지입니다. 수업을 들은 후 시작하는 것이 제일 중요하죠. 부족한 부분들은 수업 이후에도 저와 함께 채워 나갈 수 있어요. 제가 가진 소스, 네트워킹이 필요하시면 도움 드릴 수 있으니 부디 많은 것을 얻어 가셨으면 좋겠어요.

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