지속적인 수입이 생기는 부동산 신축 개발

“나도 꼬박꼬박 돈 들어오는 건물주 되고 싶다…”

“나 빼고 전부 부동산 재테크 하는 거 같은데, 나는 돈이 없는데 부동산 재테크 할 수 있을까?”

 아파트 시장에 대한 정부 규제로 소규모 원룸의 인기가 높아지고 있는 가운데 수요가 지속적으로 상승하는 평형은 40제곱 미터 이하인 것으로 나타났습니다. 비교적 적은 투자금으로 높은 수익률 창출과  전월세의 상승, 1~2인 가구의 증가등 다양한 장점을 가진 소규모 원룸 신축 개발! 소규모 원룸 신축에 관심이 있지만 어려워하시는 분들을 위해 소규모 원룸 신축 개발의 프로세스와 체크 포인트들을 차근차근 짚어 드리겠습니다!

STEP1. 사업 부지 검토

먼저 건물을 짓기 전, 사업성을 검토를 하는 것이 필수입니다. 과연 내가 이 건물을 짓기 위해서 얼마가 필요한지 또 이 건물을 통해서 수익이 날것인지 미리 사업성 검토를 통해 확인해야 합니다. 사업성 검토란 신축 혹은 재건축 등 부동산 개발을 시작하기에 앞서 그 개발사업의 타당성을 미리 조사하는 것입니다. 사업성 검토를 통해 최적의 건축계획을 세우고 용적률을 최대로 하는 건축계획을 수립하며, 정밀한 수지분석을 통해 예상되는 비용과 수익성을 검토할 수 있습니다. 적게는 몇 억, 많게는 몇 백억이 들어가는 부동산 개발에 있어 꼭 필요한 단계이니 놓치지 않고 꼼꼼히 검토해야합니다.

그 다음은 사업 부지의 검토가 필요합니다. 먼저 자신이 짓고자 하는 지역이 주거/ 상업/ 공업 지역인지 확인 후, 어떤 건물을 올릴 수 있는지 미리 파악해야 합니다. 예를 들어 설명하자면 3개 층 이하로만 지을 수 있는 다중 주택만 지을 수 있는 부지에 3층 이상의 건물을 짓는다면 허가가 나지 않기 때문입니다. 또한 용적률이 낮은지, 건물을 올렸을 때 햇빛이 잘 들어오는지 다양한 방면에서 고려해봐야 하는 사항들이 존재합니다.

STEP2. 부지 매입

사업 부지를 검토했다면, 부지를 매입하는 단계로 넘어가게 됩니다. 부지 매입을 할 때는 매매 계약서를 작성하게 됩니다. 이때 가장 중요한 것은 특약 사항입니다. 특약사항이 중요한 이유는 차후에 발생할 수 있는 문제점들이 수익에 연결되어 있고 잘못하면 법적으로 문제 되기 때문입니다. 예를 들어서 집주인이 계약을 한 이후에 근저당이나 가압류를 설정할 수 있기 때문에 근저당과 가압류 관련한 특약 등을 기재할 수 있습니다. 특약 사항은 자세하면 자세할수록 좋기 때문에 특약 조건에 대한 공부가 필요한 부분입니다.

STEP3. 신축 설계

설계가 나오면 구청에 건축 허가를 맡게 됩니다. 건물을 설계할 때는 목적에 맞는 설계가 가장 중요합니다. 어떤 층에 무엇을 올릴 것인지, 엘리베이터를 설치할 것인지, 주택이라면 욕실의 변기, 샤워기, 세면대와 콘센트의 위치 등 디테일한 부분들을 체크하셔야 합니다.

STEP4. 시공

설계를 다 했다면, 구청이 구청에서 지정한 건축사에게 철거 감리를 의뢰한 뒤, 시공에 들어가게 됩니다. 시공사를 찾는 방법은 설계를 해준 건축사무소에서 소개를 받든지, 다양한 시공 플랫폼 등 다양한 루트에서 구하면 됩니다.

시공 단계에서는 견적 요청을 하게 됩니다. 한 업체에서만 하는 게 아니라 3군데의 업체에서 각각 견적요청을 받아보면서 자신에게 맞는 업체를 선정해야 합니다. 시공사와 도급계약을 맺을 때 계약서의 구성은 보통 표준도급 계약서와 특약조건을 거는 공사 계약 특수조건으로 구성되어 있습니다.

보통 두 개의 계약서에 모두 지체상금과 준공 예정일, 하자 보증보험을 명시하는 것이 좋고 공사비 지급조건 및 방식과 금액 품질 등을 고려해야 합니다. 계약서는 상세하면 상세할수록 손해 보지 않으니 다양한 측면에서 생각하면서 계약서를 작성해야 합니다.

STEP5. 준공

건축 완료 후 건축 사용승인이 완료되면 건축물 대장이 나옵니다. 건축업체가 준공에 필요한 서류를 미리 챙기지 않은 경우에는 준공시기가 늦춰질 수밖에 없으니 건축주가 미리 서류를 생각하고 준비해 놓는다면 그만큼 빠르게 임대가 가능하니, 준공에 필요한 서류를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

STEP6. 임대 및 운영관리

건축물대장만 있어도 임대차 계약은 가능합니다. 온라인 부동산 플랫폼인 피터팬의 좋은 방 구하기 등에 방을 올리는 동시에 지역의 부동산을 찾아서 임차인에게 임대를 줄 수 있게 됩니다. 빠르게 만실이 되면 좋겠지만, 그렇지 못한 경우가 존재할 수 있으니 만약 만실이 되지않으면 어떻게 대처할 것인지 미리 계획을 수립해 놓는 것이 좋은 방법입니다.

다가구/상가주택/근린상가 등 8채를 개발하며
디벨로퍼가 된 건축주가 알려주는 신축개발!