부동산 경매, 이젠 000도 쉽게 참여할 수 있다

 이전에 부동산 경매는 일반인들이 참여하기 힘든 카테고리 중 하나라고 여겨졌습니다. 그러나 전국적으로 집값이 급등하면서 조금이라도 더 싼 값에 주택에 투자하려는 사람들과 싼 매물을 찾아 나선 실수요자들이 늘며 더 이상 부동산 경매는 전문가의 분야로만 여겨지지 않게 되었습니다. 서울 아파트 45건 중 36건이 낙찰되어 역대 최고 낙찰률 80%를 기록했으며 서울을 포함한 수도권 낙찰율의 연속 상승세가 일반인들도 부동산 경매에 참여하고 있다는 사실을 얘기해줍니다. 이제는 일반인들도 관심을 가지는 부동산 경매, 어려웠던 부동산 경매의 종류와 프로세스에 대해 쉽게 설명해드리겠습니다!

■부동산 경매란 무엇일까?

 부동산 경매는 보통 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 법원의 강제력을 사용하여 회수하는 목적으로 사용됩니다. 경매신청 채권자로부터 경매신청이 들어오면, 법원은 채무자의 부동산을 처분하지 못하도록 압류한 후 기입 입찰 경매 과정을 거쳐 채권을 만족시켜 주게 됩니다. 예시로 은행에 집을 담보로 잡고 빚을 얻어 쓰면 빚을 준 은행이 채권자가 되고 빚을 얻는 사람이 채무자가 됩니다. 채무자가 빚을 약속한 기한 내에 빚을 갚지 않으면 채권자는 담보로 잡은 집을 경매로 처분해 꿔준 돈을 회수하고 나머지는 채무자에게 돌려줍니다.

■ 부동산 경매 종류는 무엇이 있을까?

 경매 종류에는 크게 강제 경매, 임의 경매로 나눠 설명할 수 있습니다. 만약 A라는 사람이 B라는 사람에게 1억 원이라는 돈을 빌려 집을 샀습니다. 돈을 빌려줄 때 계약이 발생했으니까 B한테는 채권이라는 권리가 만들어지게 됩니다. 만약 A가 기한 내에 채무 변제를 하지 않는다면 B는 국가에 강제력을 동원해 경매를 신청해 자신의 돈을 변제 받을 수 있습니다. 이때 각 상황에 맞게 강제 경매인지, 임의 경매인지 나누어지게 됩니다. 

 강제 경매와 임의 경매의 가장 큰 차이점은 채권자의 채권을 소송을 통해 확인해야하는지 여부에 따라 나뉘게 됩니다! 

- 강제 경매 :  만약 A가 돈을 빌려 집을 사려고 B에게 돈을 빌렸을 때 B가 이자를 제외하고 아무런 조건 없이 1억을 빌려줬다고 가정해봅시다. A는 처음에는 이자를 잘 내더니, 2달이 지나자 잠적을 해버립니다. B는 이자와 원금을 회수할 수 있는 상황이 아니라고 판단해, A가 산 집을 경매에 내놓기로 합니다. 그러나 B에게 오는 답변은 “바로 경매를 진행할 수 없다” 입니다. 

왜일까요?

 그 이유는 B에게 대금 채권이 있다는 것을 알 수 없기 때문입니다. 그렇기 때문에 A에게 대금채권이 있다는 것을 국가에 확인을 받아야 합니다. 즉, A를 상대로 소송을 진행하라는 말입니다. A를 상대로 소송을 진행해서 A에 대해서 대금채권이 있다는 확정판결을 받아오면, 국가에서는 B를 채권자로 인정해 그제서야 경매를 진행할 수 있게 됩니다.

 - 임의 경매 : 상황을 바꿔서 만약 A한테 B가 돈을 빌려주면서, A소유 부동산에 저당권을 설정하고 A에게 돈을 빌려줬습니다. 이런 경우라면 바로 경매를 진행할 수 있습니다. 저당권을 설정할 때 B가 채권자라는 것을 확인했으니까 경매신청권과 우선변제권을 행사할 수 있으며 경매에 바로 들어 갈 수 있게 됩니다.

■부동산 경매 는 어떻게 진행되는 거지?

PART1

(1) 경매 신청 : 케이스에 따라 임의 경매와 강제 경매로 나뉘어지게 됩니다. 

(2) 경매 개시 결정 : 경매개시결정을 내리면 등기부 등본에 부동산을 압류한다는 기록이 남게 됩니다. 

(3) 경매 준비 : 경매 절차가 시작되면 개시일 결정 송달과 한 달 이내로 집행관들이 현장을 방문해 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 작성하게 되고 경매기일을 신문에 공고하게 됩니다. 

(4) 배당요구의 종기 결정 및 공고 : 등기부등본에 기록된 채권자들에게 배당요구 종기일까지 배당신청을 하라는 우편을 발송하게 됩니다. 소유자의 집이 경매에 들어갔으니 소유자에게 채권을 보유한 사람은 받을 돈이 얼마인지 신고하라고 하는 것입니다. 매각 기일 7일전에는 매각서 류들을 열람 가능하니, 권리분석을 하는 동시에 임장을 가며 점검을 해야합니다. 모든 서류들이 중요하지만 그 중에서 “등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것”에 아무런 기록이 없어야 내가 책임지는 것이 없게 됩니다.

PART2

5)매각 기일 : 매각기일 즉, 입찰일입니다. 입찰 시 본인의 신분증과 도장이 필요하며 최저 매각가의 10%를 입찰 보증금으로 준비해야 합니다! 법원에 도착하면 입찰 사건 목록 게시판을 확인해 경매사건이 취하, 연기가 되지 않았는지 확인 후 다시 한번 서류를 검토합니다. 이후 입찰표 및 입찰 서류를 작성한 후 집행관에게 제출하며, 입찰자용 수취증을 받고 입찰봉투를 입찰함에 투입하면 됩니다. 이후 최고가로 매수하는 신고인이 낙찰자가 됩니다.

6) 매각 결정 기일 : 매각결정기일은 집행 법원이 매각 여부에 대하여 이해관계인의 진술을 듣고 매각 여부를 결정하는 것입니다. 법원은 매각허가에 대한 특별한 이의가 없고 매각불허가 사유에 해당되지 않는다면 최고가 매수인에게 매각을 허가하게 되는데 통상 매각 기일에서 1주일 후에 매각을 결정하게 됩니다.

7) 매각 확정 기일 : 낙찰 허가 결정이 선고된 1주일 이내에 이해관계인이 항고하지 않으면 낙찰 허가 결정 일로부터 7일 후 (입찰 14일 후)에는 매각허가가 확정이 납니다. 매각허가에 대한 결정이 확정되면 그 후부터는 이해관계인들도 매각 절차에 대해 항고를 제기할 수 없게 됩니다.

8) 잔금 납부&명도&강제집행 : 잔금 납부를 하게 됩니다. 잔금 납부와 소유권 이전은 매각허가가 확정일로부터 3일 이내에 대금 납부 기한이 정해지며 보통 1개월 이내에 납부해야 합니다. 입찰 보증금은 미리 냈으므로 입찰 보증금을 제외한 잔금을 납부하면 완전히 내 소유의 부동산이 됩니다. 대금을 모두 납부하고 소유권 이전을 했지만 아직 세입자가 산다면 점유자를 이사 보내는 과정인 “명도” 혹은 강제집행을 하게 됩니다.

어려웠던 부동산 경매 프로세스! 이제는 조금 이해가시나요? 

충분한 계획 과 꼼꼼한 검토로 경매에 참여한다면 비용적인 측면에서 아낄 수 있으니 꼭 충분한 검토 후 경매에 참여하시길 바랍니다 :) 

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