회사 다니면서 80억 만들고, 퇴사 후 200억 찍은 부동산 투자의 비밀

안녕하세요. 저는 2009년부터 미래에셋자산운용에서 부동산펀드 투자운용 업무를 담당하다, 제가 직접 소유할 수 있는 규모의 부동산을 직접 발로 뛰며 개발하고 싶어서 2011년부터 ㈜에이타스 리얼에스테이트에서 스타벅스, 맥도날드 등 F&B 드라이브스루 매장 및 유니클로, 다이소 등 로드사이드 리테일 매장 등 20여건의 중소형(수익형) 부동산 개발사업을 수행했습니다. 이 밖에, 주거시설, 상업시설, 물류단지 등의 각종 대형 개발사업도 함께 진행하며 빠르게 변화하는 시장상황에 대응해 왔습니다.

일반적인 부동산 디벨로퍼들이 다루지 않는 중소형 수익형 부동산을 10년 이상 개발해온 경험을 바탕으로 경제적 자유를 달성할 수 있었습니다. 저는 우량 Tenant를 활용한 맞춤식 개발을 통해 사업의 리스크를 최소화하고 수익을 극대화하는 방식의 중소형(수익형) 개발사업을 지속적으로 추구해왔으나, 최근 들어 코로나 영향 등으로 인한 Operator 기업들의 영업 실적 저하, 일부 영업실적이 좋은 Operator의 경우 임차인 절대 우위 시장으로의 변화, 가파른 지가 상승 등 복합적인 이유로 예전과 같은 수익을 기대하기 어려운 시장환경이 되었습니다. 이에 따라, 상대적으로 자산 가치가 저평가되어 있고 시장 환경에 따른 운영의 변동성이 크지 않은 중소형 숙박시설에 눈을 돌려, 약 3년 전부터 20여건의 중소형 숙박시설 개발 및 운영 사업을 진행하고 있습니다.

처음에는 시장을 공부한다는 생각과 부동산 투자의 일환으로 저평가된 숙박시설을 매입하여 리모델링 후 임차인에게 임대를 주었는데, 임차인들은 제가 생각했던 것만큼 운영실적을 달성하지 못했고 이는 고스란히 임대인의 부담이 되어 부동산의 매각 가치에 영향을 주었습니다.

이를 극복하기 위해 시장에서 중소형 숙박업을 가장 잘 이해하고 기획, 운영하는 전문가들을 찾아 협업하게 되었고, 지금은 훌륭한 팀원들과 함께 ㈜더휴식이라는 회사를 설립하여 다양한 형태의 숙박시설을 개발 및 운영하는 사업을 하고 있습니다. 중소형 숙박업 시장에 본격적으로 뛰어들어 다양한 참여자들과 이야기를 나누어 보니, 이 시장의 전문가들은 대부분 여러 형태의 부동산을 직접 투자 및 개발해본 경험이 아닌, 숙박업 관련 기업에서의 업무 경험을 바탕으로 단편적인 운영 이익으로 접근하는 시각이 강해 자본 투자자로서 제가 바라보는 여러 관점의 Needs가 충족되지 않았습니다.

저의 팀원들조차도 다양한 숙박시설 운영 및 개발 경험을 통해 숙박업 전문가로서 뛰어난 역량을 갖추고 있었지만, 숙박업 종사자와 자본 투자자의 Needs를 동시에 충족시켜 줄만큼 부동산 Capital Market에 대한 폭넓은 시야 및 Real Deal에 대한 충분한 경험은 가지고 있지 않았습니다. 본 강의는 경제적 자유를 달성하기 위한, 가장 첫 걸음인 부동산 투자에 대한 내용입니다.