부동산 펀드·리츠 재무모델링: 자금조달부터 초과배당까지 실전 구조를 해석하는 중급·심화 과정

안녕하세요, 저는 현재 여의도 소재 로컬 회계법인에서 부동산/대체투자 산업의 Valuation, 재무실사, 회계감사, TAX 등 다양한 업무를 수행하고 있는 신원식 회계사입니다. 이곳에 합류하기 전에는 삼정KPMG 딜 본부에서 부동산 자문 업무를 수행하였고, 다수의 사업성평가보고서 작성과 재무모델링 업무를 수행하였습니다. 현재 러닝스푼즈에서 [회계법인 ‘실제 Deal 업무’에 사용하는 부동산 재무모델링] 강의를 수행하고 있습니다.

본 수업은 현재 부동산강의 플랫폼에서 교육 중인 타 강의와 같이 기본가정에 한정된 재무모델링 강의가 아닙니다. 본 수업은 더 이상 기본가정에 한정된 부동산 재무모델링 내용을 다루지 않습니다.
초과배당에 대해서 얼마나 이해하고 계신가요, 반대로 배당가능 재원을 유보하였을 경우 매각차익에 미치는 영향에 대해서 어떻게 인지하고 계신가요. 수익자에 대한 분배금 지급을 고정분배율이 아니라 기간별 차등 분배율을 설정하였을 때 이러한 구조하에서 목표수익률 부족분 보충 분 조건은 어떤 역할을 하게 되는 것일까요? 임차보증금에 근질권이 설정된다면 Vehicle에 미치는 영향은 어떤 것들이 있으며 이럴 경우 어떤 후속조치가 필요할까요?
제가 드리는 질문은 실제 현업에서 보게 되는 Case들입니다.

본 수업은 부동산 재무모델링 실력을 회계법인 재무모델 담당자 수준으로 끌어올리고자 함이 아닙니다. 부동산 금융과 재무모델에 대한 기본 이해도가 있으신 분들이 실제로 현업에서 마주하게 될 실제 상황에서 수업내용을 적극적으로 활용하기 위한 항목들을 강의합니다. 아무리 기본 내용에 대한 수업을 듣는다고 하더라도 실제 상황에 당면할 경우 그 내용을 활용하기에는 한계가 있습니다. 따라서 본 수업은 실제 현업에서 수강생 분들이 마주하는 문제들을 해결하기 위한 주요 내용 중심으로 강의가 진행됩니다. 그렇기 때문에 강의는 Deal에 있어서 투자자에게 미치는 영향을 중심으로 내용이 진행되며 따라서 재무모델링 기본강의와 다르게 Debt side, Equity side 중심으로 강의가 진행됩니다.

본 강의는 단순히 전달만 하는 강의가 아니라, 매 수업 때 마다 같이 재무모델링 수행하고, 수업 이후에는 과제가 주어지며 한 분 한 분 과제 피드백이 제공됩니다. 이 외 실제 현업에서 수업내용과 관련하여 직면한 문제를 같이 고민합니다.

초과배당에 대한 개념을 기본적으로 적용할 수 밖에 없는 Vehicle이 리츠이기 때문에 신탁사나 운용사의 리츠사업 본부에 계신 분들은 본 수업을 통해서 Equity side 내용이 완전히 정리가 될 것입니다. 또한 Vehicle을 운용함에 있어서 마주하게 되는 운용사 성과보수 산정, 연결 이슈, Tax 이슈가 정리됨에 따라 현업에서 집합투자규약(정관)검토, 기준가격 검토 등에 있어서도 자신감을 얻으실 수 있으실 것입니다. 무엇보다 현실적인 내용들을 재무모델에 반영해 봄으로써 향후 모델 검토 시 기존의 시야 대비 넓어진 시야를 확보하실 수 있을 것입니다.

현재 부동산 강의 플랫폼에서 제공되는 수업은 기본강의에 한정되어 있습니다. 기본기를 다지기에는 적합하나 기본에 한정되어 있다 보니 실제 Deal을 마주하였을 때 당면한 문제를 이해하고 해결하기에 실무진 분들께서는 여전히 답답하셨을 것이라고 생각합니다. 본 강의는 기존에 교육되지 않았던 실제 부동산 금융에 있어서 반드시 숙지하고 있어야 할 주제를 전달하고 그동안 느꼈을 실무진 분들의 답답함을 해소하고자 합니다.

재무모델링을 회계법인 수준으로 직접 작성하고 구현하실 필요는 없을 것입니다. 하지만 부동산 금융에 종사하시는 분들은 반드시 알고 있어야 할 개념은 반드시 정확하게 숙지하고 계셔야 하며, 재무모델에 어떻게 구현되는지 까지는 반드시 숙지하고 계셔야 합니다. 너무나도 많은 분들이 부동산 금융에 있어서 중요한 기본 개념들을 놓치고 계시고 있으며, 막연하게 알고 계십니다. 이로 인해 촌각을 다투는 Deal에 있어서 커뮤니케이션 미스가 자주 발생합니다. 본 수업은 이미 충분히 모델을 검토하시고 접하신 분들에게 Debt side, Equity side 중심으로 모델링 강의가 진행되고 그 과정에서 발생하는 회계, 연결, TAX 이슈를 다루기 때문에 기존의 개개인 분들이 현업에서 보다 자신감 있게 업무를 수행하게 되실 수 있을 것이라고 자신합니다.

부동산 금융에서 정량적 판단보다 정성적 판단이 보다 중요한 부분을 차지한다고 합니다. 제가 보기에도 그렇습니다. 그렇기에 실무 진행에 있어서 깜깜이식으로 업무가 진행되고 커뮤니케이션 미스가 발생하면서 사고가 터지는 경우를 너무나도 많이 봤습니다. 외부환경(경제적, 정치적)에 의하여 사업성이 떨어지게 되는 것은 어쩔 수 없으나, 기초 Base 없이 깜깜이식 업무 진행으로 인해 어처구니 없는 사고가 터지는 것은 절대 있어서는 안될 것입니다. 적어도 임원진들의 미스에 의해서 그 피해가 실무진들에게 고스란히 전해져서는 안 된다고 생각합니다. 본 강의가 수강생분들의 교양수업이 아니기를 바랍니다. 더 이상 부동산 재무모델의 기본 내용과 시야에서 벗어나 실제 현업에서 당면한 문제를 해결할 수 있는 무기가 생기기를 기대합니다.