부알못을 위한 부동산 기초상식: 땅 크기 ≠ 건물 크기

#부동산 #개발 #기초개념

부동산 기초 상식 : 땅의 면적 ≠ 건물 크기

여러분, 땅이 있다고 해서, 원하는 크기와 층수의 건물을 지을 수 없다는 것을 알고 계셨나요~?

각각의 땅(부지)에는 각종 규제사항과 지역 지구 등이 지정되어 있기 때문에 건축할 수 있는 건물의 규모가 정해져 있습니다. 많은 분이 간과하는 부분이죠. 그렇기 때문에 토지를 매입하기 전에 몇 가지 사항을 확인해보아야 합니다.

그렇다면, 건축 가능 여부와 규모를 어떻게 미리 파악할 수 있는지 알아봅시다.
STEP1. 용어 제대로 이해하기
건축 가능 규모는 국토계획법에서 규정하고 있는 각 용도 지역별 ‘건폐율’ 과 ‘용적률’ 에 의해 정해집니다. 그렇기 때문에 두 용어를 정확하게 이해하고 있는 것이 중요하죠.

1. 건폐율 : 건물을 얼마나 더 '넓게' 지을 수 있을까?

출처: 서울특별시 도시계획국
건폐율은 대지(부지)면적에 비해 건물이 차지하는 면적이 얼마나 되는지 보여주는 비율을 의미합니다.
예를 들어볼까요?
대지면적은 100평으로 동일하나 건폐율이 50%인 A지역과 80%인 B지역이 각각 있습니다. A지역은 50평인 건물을 지을 수 있고 B지역은 80평인 건물을 지을 수 있게 되는 셈이죠.

즉, 같은 대지 면적이라도 건폐율이 높으면 더 넓게 건물을 지을 수 있다는 점!

2. 용적률 : 건물을 얼마나 더 '높게' 지을 수 있는가?

출처: 국토교통부
용적률은 대지(부지)면적 대비 건물 바닥면적의 합의 비율을 의미합니다. 그래서 용적률 제한 기준이 높다는 것은 건축물 연면적의 비율이 높다는 것을 의미하고 이는 건물을 더 높게 지을 수 있다는 것을 뜻합니다. 이 문장만 봤을 땐 이해하기가 어렵죠?
대지면적 100평이고 용적률이 400%인 지역이 있습니다. 이 말인즉슨 건물 연면적을 400평까지 지을 수 있다는 뜻입니다. 그렇다면 한 층당 50평의 바닥면적을 가진 건물을 8층까지 올릴 수 있거나 100평의 바닥면적을 가진 건물을 4층까지 올릴 수 있다는 것이겠죠? 그래서 용적률이 크다는 것은 높게 지을 수 있다는 뜻도 내포되어있기 때문에 고밀도 개발에서 아주 중요한 내용이랍니다.
STEP2. 내 땅의 용도 지역 확인하기
위에서 ‘건폐율’과 ‘용적률’에 대해 알아보았습니다. 건폐율과 용적률을 용도지역마다 다르기 때문에 내가 매입할 땅의 용도지역을 체크해보아야합니다. 용도지역은 ‘토지이용 규제정보시스템’을 활용하시면 쉽게 확인할 수 있어요.

한눈에 보기 쉽게 정리된 내용을 가져왔습니다. 아래의 표는 따로 저장해서 필요할 때 활용하세요.

한눈에 보는 각 용도지역별 건폐율/용적률

‘토지이용 규제정보시스템’에서 토지의 지번(주소)를 입력하면 각각의 용도지역을 확인할 수 있습니다.
자,이제 정리해봅시다.
만약 내가 매입하려는, 혹은 보유한 부지가 확인해보니 [ ‘중심상업지역’에 속하여 용적률이 500%, 건폐율이 50%라고 가정. 대지면적이 100평일 경우 ] 는 규모가 얼마나 되는 건물을 건축할 수 있을까요?

건폐율이 50%기 때문에 바닥면적을 최고 50평까지 지을 수 있고 용적률이 500%라면 건물의 연면적을 500평까지 지을 수 있다는 의미겠죠? 그렇다면, 바닥면적을 각 층마다 50평의 바닥면적을 가진 건물은 10층까지 지을 수 있거나 100평의 건물을 5층까지 지을 수 있다는 것이에요!
이제 내 땅에 대략 어느 규모의 건물을 올릴 수 있는지 감이 오시죠?

그러나, 이것은 부동산 개발의 시작일 뿐입니다.

가장 기본적인 검토사항인 거죠. 좋은 부지가 무엇인지 분석하고 어떠한 컨셉으로 지을지, 그리고 건축에 필요한 자금 조달은 어떻게 이루어지는가에 대한 전체적인 과정을 알고 있어야 한걸음 더 앞을 내다볼 수 있습니다.